전세 계약, 월세 계약을 맺었다면 반드시 확정일자를 받아야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
계약서만 작성했다고 안심하는 건 금물! 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생기기 때문인데요.
2025년 현재, 확정일자 받는 방법은 크게 두 가지입니다.
주민센터 방문 신청과 전자계약을 통한 인터넷 신청이죠.
각각의 절차와 주의사항, 그리고 최근 변경된 정책까지 자세히 안내해드릴게요.
⚙️ 확정일자란?
확정일자란 임대차계약서에 법적 효력을 인정해주는 일자를 의미합니다.
이를 통해 임차인은 전세보증금을 보호받을 수 있으며, 경매 또는 공매 시 우선 변제를 받을 수 있습니다.
전입신고만으로는 보호를 받을 수 없으며, 반드시 확정일자도 함께 받아야 합니다.
- 대항력: 해당 주택에 실제 거주 중임을 주장할 수 있는 권리
- 우선변제권: 주택이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리
즉, 전입신고와 확정일자가 있어야만 임차인의 권리가 법적으로 보호됩니다.
둘 중 하나라도 빠지면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
🚨 2025년부터 달라진 주요 변경 사항
- 온라인 확정일자 발급 확대: 기존에는 주민센터나 법원 등에서만 신청이 가능했으나, 2025년부터는 정부24, 모바일 정부24 앱에서도 온라인으로 확정일자를 신청할 수 있게 되었습니다.
- 임대차 신고제와 자동 연계: 임대차 신고를 할 경우, 별도로 확정일자 신청을 하지 않아도 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
- 임대인·임차인 모두 신청 가능: 이전에는 임차인만 가능했지만, 이제는 임대인도 확정일자 신청 가능하도록 변경되었습니다.
🔁 전입신고와 확정일자, 순서는?
보증금 보호를 위해선 전입신고 → 확정일자 순서로 진행해야 합니다.
- 전입신고: 실제 거주 중이라는 사실을 입증
- 확정일자: 계약 시점을 증명
정부24를 통해 전입신고는 온라인으로도 가능합니다.
⭐️확정일자 받는 방법 3가지
1. 주민센터에서 확정일자 받는 법
📋 준비물
- 임대차 계약서 원본 (2부 권장)
- 신분증
📝 신청 절차
- 주소지 주민센터 방문
- 민원 창구에 “확정일자 받으러 왔어요”라고 말하기
- 담당자가 계약서에 고유번호 및 확정일자 도장 기입
- 수령 및 보관
💰 수수료
- 기본 600원
- 계약서가 4장 이상일 경우, 장당 100원 추가
보통 5분 내외로 처리되며, 평일 근무시간(9시~18시)에만 가능합니다.
2. 인터넷으로 확정일자 받는 법 (전자계약)
일반적인 종이 계약서는 온라인 신청이 불가능하지만, 부동산거래 전자계약서로 작성된 경우엔 온라인으로 확정일자를 받을 수 있습니다.
📌 신청 방법
- 전자계약 작성 (공인중개사 또는 전자계약 시스템 이용)
- 대법원 인터넷등기소 접속
- ‘전자확정일자 신청’ 메뉴 선택
- 공동인증서 로그인
- 계약정보 확인 및 수수료 500원 결제
모바일과 PC로 신청 가능하며, 별도 방문 없이 확정일자가 자동 부여됩니다.
3. 법원등기소 방문
법원에서도 확정일자를 받을 수 있으나, 일반적으로는 주민센터 또는 온라인 신청이 더 간편합니다.
🔎 확정일자 부여현황 조회 방법
확정일자가 정상적으로 부여되었는지 확인하고 싶다면 아래 두 가지 방법을 이용해보세요.
- 대법원 인터넷등기소: [열람하기] → [확정일자 부여현황] → 공동인증서 로그인
- 청약홈(한국부동산원): 전월세 정보조회 메뉴에서 주소 입력 → 등록 여부 확인
이 기능은 해당 주택에 이미 다른 임차인이 등록된 경우까지도 확인할 수 있어 후순위 위험을 방지할 수 있습니다.
‼️ 확정일자 없이 생길 수 있는 문제
확정일자를 받지 않으면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
- 임대인의 채무로 인해 부동산이 경매에 넘어가도, 보증금을 우선적으로 변제받지 못함
- 대항력 부재로 인한 주거권 상실 가능성
✔ 임대차 신고만 해도 확정일자 부여되나요?
2023년부터 시행된 주택임대차 신고제에 따라, 계약일로부터 30일 이내에 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
하지만 일부 지역(예: 비규제 지역, 신고제 적용 제외 지역)은 자동 부여가 되지 않으므로 별도로 확인이 필요합니다.
📆 확정일자 유효기간은?
확정일자에는 유효기간이 없습니다.
단, 임대차 계약을 갱신할 경우 반드시 새 계약서로 재신청해야 하며, 이전 계약의 확정일자는 더 이상 효력이 없습니다.
⚠ 확정일자 유의사항
- 계약서 2부 작성해 임대인·임차인 각각 보관
- 확정일자 받은 계약서는 원본 보관 필수
- 계약 갱신 시 새로운 계약서로 다시 확정일자 신청 필요
- 임대차 신고제 지역에서는 계약 신고 시 자동 확정일자 부여됨
✔ 마무리 요약
- 전세보증금 보호를 위한 필수 절차: 확정일자 + 전입신고
- 2025년부터는 온라인 신청, 임대차 신고 자동 연계 가능
- 확정일자 없이 계약 시 보증금 우선변제권 상실 위험
몇 백 원의 수수료로 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.
전세나 월세 계약을 맺었다면, 반드시 확정일자를 챙기세요!
전세·월세 계약 후 30일 이내 신고! 전월세 신고제 가이드
2025년 현재 전월세 신고제는 임대차 계약 당사자라면 반드시 알아야 할 필수 제도입니다.위반 시 과태료가 부과될 수 있어, 언제까지, 어디에 신고해야 하는지 정확히 이해해야 합니다.📌 전월
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